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房產(chǎn)中介不透明法則滋生貓膩 潛規(guī)則致聲名狼藉
2010-07-28 09:09:46 來源：人民網(wǎng)-人民日報
近年來，巨大的房屋交易市場規(guī)模促使房產(chǎn)中介的數(shù)量直線增加，也讓業(yè)內(nèi)各種“貓膩”不斷“創(chuàng)新”。面對如今“聲名狼藉”的房地產(chǎn)中介現(xiàn)狀，人們呼吁規(guī)范化管理與整頓 “您好，聽說您有套房子要出租，租出去了嗎？……那不好意思，打擾了。”放下電話，劉燁在名單上畫了一個叉，這已經(jīng)是他今天畫下的第47個叉。近來，規(guī)模龐大的大學畢業(yè)生進入租房市場，迫使這位房屋中介人員急切地尋找房源，“這段時間賣房難做了，不過租房倒是很火爆?！?/p> 和大多數(shù)中介一樣，劉燁生活的重心都是房屋交易。26歲的他進入這個行業(yè)已經(jīng)3年，他坦言，“這個行當不需要專業(yè)，只需要經(jīng)驗；市場也有規(guī)范，但更多的是潛規(guī)則……” 房屋中介 橋梁？鴻溝？無底洞？ 一個貼滿租售信息的門臉，幾張桌子，幾臺電腦，幾個穿西裝打領(lǐng)帶的業(yè)務(wù)員，這就是一般人印象中的房屋中介機構(gòu)。近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，各大城市都能見到這樣的中介店面，尤其是大城市的大樓盤，幾乎周圍都能“養(yǎng)活”一圈房屋中介。 “在北京，掙扎著大大小小數(shù)千家房產(chǎn)經(jīng)紀人公司，然而，這其中真正具有租賃從業(yè)資格的僅有30家?！北本┲写蠛慊艏覙堑杲?jīng)理仇勇一語中的，描述著亂象環(huán)生的房屋中介市場。 據(jù)仇勇回憶，房屋中介市場的混亂由來已久。2000年左右，在房屋租賃方面，源起自貴州的“房屋銀行”業(yè)務(wù)被引入北京。但由于政策及管理方面未形成有效監(jiān)督，很快被“做爛”，靠“房屋銀行”業(yè)務(wù)沉淀資金、靠“房屋銀行”業(yè)務(wù)低進高出甚至坑騙看房費等形式充斥市場，為整個房地產(chǎn)中介行業(yè)的口碑不佳埋下了伏筆。 十年來，巨大的房屋交易市場規(guī)模促使房產(chǎn)中介的數(shù)量直線增加，也讓業(yè)內(nèi)各種“貓膩”不斷“創(chuàng)新”?！案哌M低租套取租金逃跑已經(jīng)是老方式了，現(xiàn)在還有一房多賣、假信息釣魚、利用合同做手腳等各種花樣?！眲罱榻B，中介就是通過買賣信息賺錢，于是讓買賣雙方信息不對稱就成了操作手段。這種“不透明”法則，成為各種“貓膩”行為滋生的沃土。 除了欺詐，中介有時也扮演交易價格推手的角色。北京鏈家地產(chǎn)副總裁林倩接受采訪時說，一些中介公司做的不只是居間，而是要求房東將房產(chǎn)全權(quán)委托，因為手上有大量的房源，所以可能會出現(xiàn)囤積房源，然后伺機把租房售房價格炒高的情況。 “有利潤時中介才會搭橋，否則就會扮演橫亙在需求雙方之間的鴻溝?！眲钣谩傍櫆侠碚摗眮斫忉屩薪榈倪壿?，“不規(guī)范的中介就把鴻溝變成無底洞了?！?/p> 法規(guī)落后 “真規(guī)范”與“潛規(guī)則” 下班早的時候，劉燁會“勤奮地”到自己經(jīng)營的區(qū)域轉(zhuǎn)一圈，除了觀察打聽是否有可供租售的房源，他還會把一些貼在小區(qū)里的“個人求租”信息撕掉，貼上自己的信息。 “我們當然希望信息都能掌握在自己手里，這么做也不違法吧？”劉燁說這是業(yè)內(nèi)最基本的“潛規(guī)則”了。而類似的“潛規(guī)則”還很多，比如以高于市場價的價格與房東簽合同，通過合同里面的“裝修權(quán)”對房屋進行隔斷，然后再群租出去獲取更高的回報。 其實十年以來，相關(guān)部門已經(jīng)數(shù)次整頓房屋中介行業(yè)，也出臺了相關(guān)的法律法規(guī)。比如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《經(jīng)紀人管理辦法》、《國家計委建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》、《人事部建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定〉和〈房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法〉的通知》等。 “這些法律法規(guī)對我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的管理和規(guī)范起了十分重要的作用，但其先天的不足和對新環(huán)境的不適應(yīng)也越來越明顯。目前現(xiàn)狀是相對于房地產(chǎn)經(jīng)紀這個快速發(fā)展的新興行業(yè)，法律法規(guī)的制定滯后于其發(fā)展速度，并逐步成為制約行業(yè)規(guī)范化運行、正確均衡發(fā)展的瓶頸?！敝貞c大學副教授楊宇說。 僅就市場準入制度而言，根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定〉的決定》，設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)需具備幾個基本條件：有自己的名稱、組織機構(gòu)；有固定的服務(wù)場所；有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費；另外從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀人。除此之外，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)還須在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)到登記機關(guān)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。但按照《城市房地產(chǎn)管理法》第五十七條規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，只需向當?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后即可開業(yè)。 管理標準不一致，到房地產(chǎn)管理部門備案也非強制性手段，導(dǎo)致市場中大量不具備從業(yè)資格的中介機構(gòu)存在，真規(guī)范缺乏執(zhí)行力，也遭遇潛規(guī)則的不斷挑戰(zhàn)，而造成這種現(xiàn)象的根本原因就是缺乏房地產(chǎn)中介機構(gòu)資質(zhì)審查程序的統(tǒng)一和強制性規(guī)定。 面對如今“聲名狼藉”的房地產(chǎn)中介現(xiàn)狀，業(yè)者也呼吁規(guī)范化管理與整頓。仇勇說，“應(yīng)該提高入行門檻，雖然目前《房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和很多公司都規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀人的學歷必須在大專以上，但假學歷、無照從業(yè)的現(xiàn)象仍普遍存在?！?/p> 加強立法 可操作性和執(zhí)行力是關(guān)鍵 “通過中介買房租房想做到物美價廉本來就是一件不可能的事情?！眲钪毖裕爸薪榻佑|信息多，速度快，好房源當然自己就先收購了?！钡渤姓J，這個行業(yè)亟待立法規(guī)范和管理，“說實話，我也想買房，也租著房，將心比心我也不想挨"坑"，但中介不被信任現(xiàn)在已經(jīng)是一種常態(tài)。” 現(xiàn)實狀況表明，房地產(chǎn)中介市場存在的許多問題，是由于政策或法律上的空白造成的。這一方面表現(xiàn)在面對迅速發(fā)展的房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)中介活動，立法缺乏前瞻性導(dǎo)致“無法可依”的窘境；另一方面，現(xiàn)有的一些政策或法規(guī)嚴重滯后于房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)中介活動的實際。 “進行房地產(chǎn)中介市場管理立法，首先必須增強可操作性和執(zhí)行力。要在充分掌握房地產(chǎn)市場及中介活動運行規(guī)律的基礎(chǔ)上，對其運行和發(fā)展的各個環(huán)節(jié)，進行明確規(guī)定?！北本┦芯酆下蓭熓聞?wù)所律師宋通說，“比如大多數(shù)房屋租賃糾紛涉及金額較少，可能只有1000元的租金，投訴成本高了，消費者維權(quán)的可能性當然就會降低，除非法院能用簡易程序或者多樣化的處理渠道處理此類案件?！?/p> 同時他還提出，立法還應(yīng)注意各個層級、各個地方房地產(chǎn)中介市場的統(tǒng)一、銜接和配套?！耙皇峭粚蛹壛⒎ㄖg的規(guī)定要互相銜接，處理好與公司法、民法通則、合同法、消費者權(quán)益保護法等普通法之間的關(guān)系；二是不同層級的立法應(yīng)當和諧一致，不能沖突；三是各地方的立法或規(guī)范性文件應(yīng)當符合法制統(tǒng)一的原則?！?/p> “目前，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)不僅是缺"緊箍咒"，也缺念"緊箍咒"的人?！庇袑＜抑赋觯覈姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀業(yè)急切需要從“游擊散漫型”走向職業(yè)化、正規(guī)化，從“零星分散型”走向社會化、集團化，從“粗放經(jīng)營型”走向?qū)I(yè)化、精細化。 有人提出房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)該設(shè)有保證金，從業(yè)人員應(yīng)有責任保險制度。另外，也有專家提出，房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會要積極制訂行業(yè)規(guī)范，發(fā)揮行業(yè)組織作用，制定行業(yè)自律公約，加大自律的力度。 面對現(xiàn)實存在的種種問題，房屋中介行業(yè)的規(guī)范化運行成了一個巨大的挑戰(zhàn)，市場經(jīng)濟很重要的一方面是要有健全的法律法規(guī)體系作保障，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)也迫切需要完善的法律制度約束市場的不規(guī)范行為。 來源：人民網(wǎng)-人民日報 編輯：鄧京荊
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