萊西夢想望城樓盤。

即墨服裝市場。

位于榮成的中韓邊貿城。

A 住宅地產

“火車一響，黃金萬兩”“決定房產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段”……青榮城鐵年底開通濟南方向后，青煙威納入一小時經濟圈，正式進入同城時代，會對樓市有什么影響？島城地產界專家分析認為，交通的快捷便利，將給沿線的住宅樓盤帶來更多人氣，城鐵車站周邊的樓盤銷量會有所增加，具有一定的升值潛力，但能否升值還要看大環(huán)境、持續(xù)投資和配套設施等。另外，由于城際鐵路車站具有強大的凝聚力，周邊可能形成新的城市功能區(qū)，部分城市可借此進行新的城市布局。

城鐵開到哪，人氣跟到哪

“今年的三四月份平淡一些，從9月份到現(xiàn)在，房子越賣越好。”10月13日下午，即墨鼎泰豐置業(yè)顧問紀明霞說，這得益于周邊的學校等配套設施日益完善，也得益于交通設施的更加方便。

城際鐵路給樓盤帶來的推動能有多大？紀明霞說，不光體現(xiàn)在銷量增加上，價格也明顯上漲。“鼎泰豐”月底準備推出5個樓盤，小高層的均價5500元，多層的均價6800元，與去年同期相比每平米增加了800元。

同樣作為城鐵板塊，隨著青榮城際鐵路開通的日益臨近，到即墨佳源都市、高迪墨香郡、萊西夢想望城、香閣麗苑、岸芷汀蘭等處看房、購房的人近期也明顯增多。

“青榮城際開通對于青煙威沿線都是好事，有了人流就會有錢流”，青島科威國際不動產總經理孫杰認為，對于青島的樓市而言，這種城際間的人口流動，直接受益的是即墨和萊西。

太近稍吃虧，適中更受益

在即墨一家售樓處，工作人員表示，緊靠青榮城際站點的房子，會比較難賣，好在前期該樓盤的那幾棟樓已經賣完。“前一段時間試車時發(fā)現(xiàn)有點吵，在家里都能聽得見”，一位業(yè)主也表示，盡管城鐵開通后，去青島和煙臺、威海、濟南都比較便利，但擔心有噪音，再加上開通后車站周邊可能會比較亂，因此即墨當?shù)厝藢o鄰車站的樓盤并不特別“感冒”。

同樣，在威海房產交易中心，幾名營銷人員也表示當?shù)鼐用癫辉敢饩嚯x城際鐵路太近，更喜歡在靠近市中心的地方置業(yè)。

“青島東，買得起的海灘房”“青榮城際、免費高速——享45分鐘青島經濟圈，約1小時直達山東及中部核心城市?！边@些都是海陽碧桂園十里金灘的宣傳語。

碧桂園十里金灘有關工作人員介紹說，該項目距城際鐵路海陽站車程是半個小時，距即墨北站車程在45分鐘左右，城際鐵路增加了交通的便利性，距離也比較合適，因而比較受外地買房者的青睞。

城際鐵路開通之后，淄博、濰坊、濟南、北京等地的客戶，來往會更方便，也會帶來更多的預期客戶。碧桂園十里金灘工作人員表示，青榮城際鐵路將改變沿線居民的時空觀，拉近人們的心理距離。以前不少人會覺得海陽屬于煙臺，而城鐵開通之后，會真正強化“青島東”的概念。

工作在此處，生活在別處？

青島房價相對較高，而即墨、萊西、煙臺、威海等地，不僅房價比較低，生活成本也很低。隨著青榮城際鐵路的開通，是否會出現(xiàn)在青島工作，在即墨、萊西等郊區(qū)置業(yè)，工作在此處，生活在別處的狀況呢？

青島世聯(lián)怡高總經理陳耀華及其團隊，做過青榮城際對沿線樓市影響的專門研究。他認為，因為存在“坡地效應”，交通更方便之后，購房者會向煙臺、威海等地匯聚。但是本地工作、異地購房的可能性不太大，因為會考慮通勤的時間成本和交通費用。頂多是交通更方便之后，人員的交流會加快，來往的頻次會增大。

市工商聯(lián)房地產行業(yè)聯(lián)盟秘書長龍江認為，就半島地區(qū)目前的情況而言，很難出現(xiàn)“生活在別處”的情況。龍江說，國外城際鐵路和高速公路都非常發(fā)達，尤其是多國高速不收費不限速，因而在這個城市工作，卻在另一城市居住的情況比較常見。而國內受制于交通的影響，大家還沒有形成這種思維。

反而青島是山東的經濟龍頭，對周邊城市有比較大的吸引力和號召力，城際鐵路開通后會有更多人到青島市區(qū)來置業(yè)。

青島科威國際不動產總經理孫杰說，能不能實現(xiàn)“生活在別處”，取決于很多因素。比如說，城鐵的頻次有多大，到底會有多方便，在途的成本會有多高等。

更多城里人有望下鄉(xiāng)養(yǎng)老

2012年之前，東北各地到萊西置業(yè)的人比較多，像岸芷汀蘭等樓盤都有幾十人、上百人組團來投資買房。2012年之后，受銀行信貸政策的影響，投資性住房基本沒有了。

萊西市房產局副局長胡云濤介紹，與青島市區(qū)相比，萊西樓市價格上存在“洼地”現(xiàn)象。此前受制于交通的不便，外地人特別是青島人只能對萊西高品質房屋望洋興嘆。青榮城際鐵路開通后，必將成為吸引外地人到萊西購房置業(yè)、度假養(yǎng)老的重要因素。

“有的人可能會在青島、煙臺工作，而買房之后把父母安置在即墨、萊西，這樣房價不貴可以接受，也便于一家人團聚”，胡云濤表示，目前在萊西就有很多買房安置老人，或者暫時買個婚房作為過渡的情況。

在碧桂園等大型地產落戶之前，傳統(tǒng)房地產開發(fā)以普通住宅為主，面向的對象大多是當?shù)鼐用?，目的是滿足當?shù)厝说淖》啃枨?。海陽市住房保障和交易中心有關負責人表示，隨著更多的大型地產商進入，房地產的開發(fā)類型，將由原來的以普通住宅為主，傾向于商業(yè)住宅和花園別墅，樓盤的設計風格也會更加時尚，更加符合大城市人群的審美，從而吸引更多城里人下鄉(xiāng)養(yǎng)老。

能不能升值，要看綜合配套

煙臺市房產協(xié)會工作人員介紹說，“柏林春天”距離城際鐵路出站口不遠。前兩年的時候，單價4000多元都賣不動，現(xiàn)在賣到了6000多元。

10月14日，萊西夢想望城附近，一溜排開了幾十輛轎車，不斷有人到銷售中心考察咨詢。當期推出的700套房子，盡管還沒有開盤，已經有三分之二的交了意向金，萊西夢想望城的銷售經理李靈偉，對樓盤售賣狀況情況還算滿意。

開發(fā)商拿地的時候，重點考慮的就是地腳在城際鐵路沿線，可以開發(fā)成類似于濟南的高鐵新城。李靈偉說，夢想望城將配建兩條商業(yè)街、規(guī)劃有幼兒園、小學和中學等，再加上交通比較便利，尤其是青榮城際鐵路開通在即，最近特別搶手。

是不是城鐵車站附近的房子都會升值呢？龍江認為，盡管城鐵附近的個別樓盤可能會出現(xiàn)漲價的情況，但是更大范圍來講，還是要受整個大環(huán)境和行業(yè)的影響更重。交通更便捷之后能夠對當?shù)氐氖袌龌钴S度有幫助，但是對沿線的房價，很難產生大幅的帶動。

青島世聯(lián)怡高總經理陳耀華認為，城鐵車站附近的房產，確實會有一定的升值預期，但是不應該太理想化。一個地產項目要得到消費者的認可，需要周邊配套、需要持續(xù)投入才能見效。

“比如說投資之后，要能出手才能賺到錢，但是對于一些房產項目而言，買了未必能賣出去”，陳耀華介紹說，地產商容易圍繞熱點地段進行高強度開發(fā)，但是個別區(qū)域增量太大會導致升值難。另外，城際鐵路、地鐵也不是萬能的，市場大環(huán)境好的時候，可以錦上添花；大環(huán)境不好，作用會大打折扣。

在放開限購之前，在信貸政策放松之前，也曾有人認為會帶火樓市，從目前來看，基本都沒有起到多大作用。陳耀華認為，就目前來看，樓市存量過多，觀望氣氛濃厚，對升值空間的判斷尤其需要理性。

借城鐵東風，城市改變格局

青榮城際鐵路在萊西、煙臺、威海等地設立的主要站點，相對于中心城區(qū)來說，處于相對偏遠地帶，而借助于青榮城際鐵路，沿線各城市也將進行城市功能的重新布局。

作為老城區(qū)的一部分，與突飛猛進的北部相比，包括望城街道在內，萊西南部處于相對落后狀態(tài)。而隨著青榮城際的開通和城市改造的加快，這一切都將發(fā)生改變。

正在建設中的萊西“夢想望城”地產項目占地4300畝，將與萊西北站將融為一體，將萊西城區(qū)南大門向南大范圍擴充。將該區(qū)域建成后，將集綜合交通樞紐、商務辦公、文教體育、休閑娛樂、生態(tài)居住等功能于一體的現(xiàn)代化城市綜合體。

“青榮城際鐵路通車，將提升本地的房地產行業(yè)水平，提升房產業(yè)的服務和質量，萊西市房產局副局長胡云濤認為，城際鐵路開通之后，可以引入更多的大型、知名的地產企業(yè)。不僅僅在房屋戶型方面會有改變，包括建筑質量、配套設施、物業(yè)服務業(yè)也會得到提升。

萊西市商務局有關負責人表示，萊西居青島、煙臺、威海3個開放城市之間，處在青島北部的邊緣地帶，是在“夾縫中”求生存，但隨著城際鐵路的開通，萊西變成北靠煙臺、威海腹地，南臨青島沿海，原本的劣勢轉化為獨特的地理優(yōu)勢，使招商引資環(huán)境進一步優(yōu)化，從而帶動南部老城的發(fā)展。

“目前來說，海陽北部相對于南部來說，還不是這么發(fā)達，但是目前我們根據(jù)海陽北站所處的位置以及當?shù)亟洕陌l(fā)展情況制定了小城鎮(zhèn)聚集區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，主要設想以徐家店鎮(zhèn)、郭城鎮(zhèn)、山前店鎮(zhèn)等幾個鎮(zhèn)為重點發(fā)展區(qū)域經濟，抱團向城鎮(zhèn)圈的方向發(fā)展?！焙ｊ柺谐墙ú块T相關負責人介紹說，當?shù)貙@城際鐵路發(fā)展高鐵新城。

“中心城區(qū)基本已經沒有土地可以開發(fā)，市區(qū)的整體方向一是往東走，比如說牟平、開發(fā)區(qū)，另外就是往南走”，煙臺市房產協(xié)會的有關負責人表示，城際鐵路煙臺南站、官莊站投入使用后，將吸引一大批開發(fā)企業(yè)落子，有力地促進煙臺南部的地產開發(fā)。

而威海市受地形限制，土地資源較為匱乏，集約式城市發(fā)展模式是實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的關鍵。而城際鐵路的南北兩站作為未來城市交通樞紐，成為城市的重點開發(fā)地段和經濟發(fā)展重心，能有效吸引原本流向中心區(qū)的人口和資本，既有利于中心區(qū)“有機疏散”，同時抑制了城市向外圍無序蔓延的現(xiàn)象，最終從整體上影響城市向緊湊型的城市發(fā)展模式轉變。

“青煙威榮城際鐵路的建設開通，將實現(xiàn)青煙威三市的城市資源，特別是消費資源的共享，提升威海的商貿、旅游、服務業(yè)水平?！蓖Ｊ幸?guī)劃局有關負責人介紹說，城際鐵路開通還可以實現(xiàn)兄弟城市的資源共享，分工協(xié)作、優(yōu)勢互補，實現(xiàn)共同發(fā)展，進而加快藍色經濟區(qū)和高端產業(yè)聚集區(qū)建設。

B 商業(yè)地產

青榮城鐵即墨北站旁，投資15億元的即墨小商品新城已完成招商的90%，投資150億元的復星·星泓天貿城項目、投資66億元的中紡聯(lián)合國際商貿城在規(guī)劃建設中；榮成站附近，投資20億元的國內首座海洋邊貿商品交易中心——中韓邊貿城項目剛剛開業(yè)納客；海陽北站所在地，輻射膠東半島的農副產品批發(fā)市場，主體已經完工60%……“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開”，正如海陽市投資局副局長葉春華所說，青榮城際鐵路的開通，將使沿線城市成為吸金石和聚寶盆，商業(yè)地產會迎來“百舸爭流千帆競發(fā)”的新局面。

城鐵通進來，優(yōu)勢“走出去”

沿線城市成吸金石，即墨小商品新城、中韓邊貿城等項目紛紛崛起

300億打造即墨新商都

即墨服裝市場升級改造，新增品牌經銷區(qū)域9萬平方米，市場總面積將達到36.5萬平方米；小商品新城項目，總投資15億元，總建筑面積30萬平方米，主要建設五層小商品專業(yè)市場；中紡聯(lián)合國際商貿城總投資約66億元，建筑面積約109 萬平方米……即墨在西部規(guī)劃建設了面積約35平方公里的中國即墨國際商貿城，引進了復星·星泓天貿城和智慧物流園、四季青國際服裝城等重點項目，涉及總投資300多億元、建筑面積600多萬平方米。

“交通的四通八達，為即墨商貿的整體升級和產業(yè)集聚帶來了直接影響，商貿城還規(guī)劃設計了青榮輕軌站前商務區(qū)。我們用資源整合、全產業(yè)聯(lián)動、品牌創(chuàng)新孵化、生產加工基地等全方位手段，致力于打造江北最具特色的國際商貿城、國家級物流節(jié)點?！奔茨珖H商貿城管委副主任李濤介紹，“半島7市 5000萬常住人口，1小時就可以到即墨逛商城。據(jù)初步估算，整個項目將產生25萬個就業(yè)機會、日客流量超50萬人次、年交易額超千億的巨大影響力?！?/p>

多個批發(fā)商場的建設，會不會造成資源浪費和業(yè)界競合的加劇？中紡聯(lián)合國際商貿城的負責人陳祝全表示，各個商場有少部分的競爭點，但是各自有各自的特色。比如該商貿城以紡織服裝為主，而復星·星泓天貿城以建材、木雕、皮包為主，大家將在沒有沖突的前提下一起把市場做起來。

即墨服裝市場已經在山東半島、乃至長江以北，具有了強大的輻射作用，為何還有那么多的大型批發(fā)市場項目落戶即墨？國際商貿城管委有關負責介紹，作為千年商都，即墨服裝市場曾位列全國同行列三強。然而，隨著經濟發(fā)展和智能化時代到來，以批發(fā)、走量為主的低端商貿模式已跟不上發(fā)展需求，轉型升級迫在眉睫。

“以前的服裝市場多數(shù)都是格子鋪 ，內部環(huán)境落后，缺乏大品牌入駐需要的硬件設施，另外，目前已經走到移動互聯(lián)網時代，在整個商場的管理上都需要進一步改造。”復星·星泓天貿城副總經理蔣醫(yī)軍表示。

海陽建設大批發(fā)市場

青榮城鐵通車后，將最大程度地實現(xiàn)觀念、政策、科技、信息、產業(yè)、資金、人才、資源的雙向流動，既能為海陽帶來大量的人才聚集、經貿合作、產業(yè)聚集的機會，同時也為海陽當?shù)氐奶厣Y源和產業(yè)優(yōu)勢“走出去”創(chuàng)造了條件。海陽市投資局副局長葉春華介紹說，青榮城鐵通車后，將進一步推動吸引一批新項目、大項目落戶擴張，催生新的經濟增長點。

作為海陽的工業(yè)重鎮(zhèn)，徐家店鎮(zhèn)原有的化肥廠、農藥廠、絲綢廠等老企業(yè)，在轉制后不少已經倒閉。相對于靠海一側的南部來說，徐家店鎮(zhèn)顯得比較落后。而青榮城鐵海陽北站的落戶，將是該鎮(zhèn)發(fā)展的一個重要機遇。輻射膠東半島的專業(yè)商品批發(fā)市場，就在這個背景下產生。

“一條現(xiàn)代化的鐵路一通，就什么都有了”，徐家店鎮(zhèn)黨委書記趙偉介紹說，該鎮(zhèn)的招商引資可以加快步伐，引入高精尖企業(yè)，接受青島、煙臺的工業(yè)轉移，另外就是對蘋果等農副產品的加工、物流產業(yè)是一個很大的帶動。

趙偉表示，徐家店鎮(zhèn)是煙臺知名的蘋果專業(yè)鎮(zhèn)，是萊陽、棲霞、海陽三地果品的重要集散地和交易中心。城際鐵路開通后，便捷交通將帶來更多的人流、資金流，不斷擴大其在國內外影響力。瞄準這個機會，徐家店鎮(zhèn)引入外地企業(yè)投資，在當?shù)匾?guī)劃設了輻射膠東半島的農副產品大型專業(yè)批發(fā)市場。

專業(yè)批發(fā)市場將以蘋果、西紅柿等農產品的批發(fā)加工為主，總投資5億元，到明年規(guī)劃攤位1萬個，建設面積60萬平方米，每天可接待全國交易客戶6萬人。目前已經完成投資3億元，建筑主體已經完工60%，趙偉介紹說，隨著青榮城鐵的開通在即，該鎮(zhèn)將引入先進的果品加工業(yè)，打造農產品的冷鏈物流，加大批發(fā)市場的招商力，全面打通果品銷售的綠色通道。

榮成中韓邊貿城開張

“東西都是自產自銷，價格絕對便宜，都可以無理由退貨”，10月18日，在榮成中韓邊貿城內，盛裕瑞祥海參批發(fā)公司的經理張笑笑這樣招呼顧客。原來為了吸引更多業(yè)主，邊貿城還給她免了三年的房租。

中韓邊貿城由浙江一家公司投資20億元開發(fā)建設，位于榮成市重點規(guī)劃的高鐵商貿物流圈，目標是打造成全國最大的海洋食品配送基地、全國最具影響力的邊貿商品集散中心，力爭年交易額能力達到100億元以上。

作為全國漁業(yè)大縣，榮成市有著豐富的海洋資源，海洋食品產業(yè)基礎好、規(guī)模大，并且是中國大陸距離韓國最近的城市，擁有石島、龍眼兩個國家一類開放口岸。雖然榮成有很多海產品批發(fā)市場，但是海產品交易一直沒有形成集群、規(guī)模效應。而中韓邊貿城以交易集散為核心功能，建設有海洋食品博覽中心、科研中心等配套機構，還設置了各種休閑娛樂設施，并為業(yè)主提供銀行、郵政、倉儲、物流等相關服務，協(xié)助辦理稅務登記等相關手續(xù)。整個市場按業(yè)態(tài)分為海洋食品、邊貿商品、地方土特產、旅游商品以及辦公、會展、電子商務、餐飲娛樂等八個區(qū)域。

為了增加線上線下的實體銷售收入，中韓邊貿城聯(lián)合榮成市委、市政府建成海洋食品博覽中心作為配套外，還對一些中小企業(yè)實行了減免房租等政策。10月25日，2014海峽兩岸(威?！s成)海洋食品博覽會在榮成海洋食品博覽中心開幕，中韓邊貿城經過一個多月的試營業(yè)，也于當天正式開業(yè)。

“以前從濟南乘火車來這兒要8個小時，青榮城際鐵路開通后濟南到榮成只需 4個多小時，感覺離省城近了很多?！敝许n邊貿城的有關負責人表示，城際鐵路年底開通之后，包括濟南、淄博等地的游客，都可以乘坐火車來到榮成，到時候生意會更紅火 ，邊貿城的影響力也將進一步提升。

文/本報記者 姜振海 馬正拓 圖/本報記者 李雋輝 王濱