“購房最高可享一成首付”、“只需提供3％首付”……近日，網(wǎng)絡(luò)上出現(xiàn)不少樓盤的類似宣傳。首付何以低到這個(gè)程度？是開發(fā)商讓利還是銀行放水？記者來到幾處樓盤一探究竟。

開發(fā)商自掏腰包墊付

位于嘉定安亭的一處樓盤在網(wǎng)上打出廣告稱“3％首付”。上周末，記者來到該樓盤查證，售樓處人頭攢動(dòng)，但3％首付已取消。售樓人員解釋，一方面買房的人多起來了，廣告效應(yīng)已達(dá)到；另一方面，這事被媒體曝光后，他們還是想謹(jǐn)慎一些。不過，之前廣告中的3％首付所言不虛，購房者只需在交房前出房屋全款的3％，其余部分，由開發(fā)商自掏腰包補(bǔ)上。

附近另一個(gè)樓盤的售樓人員告訴記者，“我們最多可提供全款的20％，就是說只要付一成首付，但每10萬元要收5000元手續(xù)費(fèi)?！?/p>

除“3％首付”、“一成首付”，有的開發(fā)商還提供另一種減免方式。在青浦趙巷的一處經(jīng)濟(jì)型別墅小區(qū)，記者看完樣板房后，向售樓人員表示，房屋總價(jià)略超預(yù)算?！澳悄憧梢杂梦覀兲峁┑馁J款?！笔蹣侨藛T馬上介紹，這筆貸款最高50萬元，可從現(xiàn)在貸到年底，不過會(huì)產(chǎn)生7萬元左右的手續(xù)費(fèi)。見記者仍是躊躇，售樓人員又暗示，7萬元手續(xù)費(fèi)，也可以免掉。

不難發(fā)現(xiàn)，所謂“3％首付”等，其實(shí)是開發(fā)商為促進(jìn)銷售，主動(dòng)為購房者墊付房款，視銷售情況而定是否收取利息。

“調(diào)頭寸”滿足置換需求

一位售樓人員給記者解釋了為什么開發(fā)商要為購房者墊付首付款。“限購政策下，很多客戶都必須把手頭的房子賣掉才能置換新房。但現(xiàn)在二手房也不好賣，需要一段時(shí)間?？蛻艨粗辛宋覀兊姆孔樱绻邪肽暌荒甑木彌_期可以賣房，下單的可能性就增大?！?/p>

無獨(dú)有偶，一些二手房中介企業(yè)也瞄準(zhǔn)這一需求。某金融企業(yè)旗下的二手房平臺(tái)就推出首付貸款項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目規(guī)定，在該平臺(tái)獨(dú)家委托賣房的客戶，平臺(tái)將為其先支付最高30％的房款，且90天內(nèi)免息；90天后，月息為2％。這一服務(wù)是針對(duì)有置換需求客戶的。當(dāng)他們看中其他房源，但一時(shí)無法湊出首付時(shí)，可抵押手頭準(zhǔn)備賣的房子，迅速拿到一筆資金。簡(jiǎn)而言之就是方便購房者“調(diào)頭寸”。

“買賣房產(chǎn)的實(shí)際操作過程中，很多是連環(huán)交易，賣出一套再買入一套，操作的時(shí)間周期在半年左右。”中原地產(chǎn)研究部盧文曦表示，這類服務(wù)可讓整個(gè)交易鏈變得順暢。

違約成本低帶來風(fēng)險(xiǎn)

無論是開發(fā)商墊首付款，還是中介平臺(tái)提供免息貸款，對(duì)手頭較緊的購房者來說都有不小的誘惑力，也可促進(jìn)成交。但這樣的做法，是否存在法律或政策上的風(fēng)險(xiǎn)？

“這對(duì)銀行來說是有風(fēng)險(xiǎn)的?！币晃毁Y深售樓經(jīng)理告訴記者，外地曾發(fā)生過類似事件，當(dāng)購房者首付款減少后，違約成本也相應(yīng)降低?！爸桓读耸畮兹f甚至幾萬元首付，到時(shí)候他突然不想要房子了，說違約就違約。”部分銀行已對(duì)開發(fā)商的這類做法加大了監(jiān)控力度。

“這種促銷方式，在2008年樓市淡季里也曾出現(xiàn)過，當(dāng)時(shí)甚至有‘零首付’。”易居房產(chǎn)研究員嚴(yán)躍進(jìn)說，如今又到樓市淡季，這一做法又卷土重來。他建議房企對(duì)此要謹(jǐn)慎，較低的違約成本會(huì)對(duì)房企預(yù)售款的回籠有威脅，進(jìn)而增加資金面壓力。從法律上來講，目前，住房預(yù)售市場(chǎng)并沒有對(duì)這類低首付的資金管理作出明文規(guī)定，“建議相關(guān)部門要對(duì)此類創(chuàng)新、特別是一些資金不穩(wěn)定的企業(yè)設(shè)置一個(gè)底線?！?/p>