1988年8月8日，非?！坝懣诓省钡娜兆?，上海率先實(shí)行國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。日本華僑孫仲利以2805萬(wàn)美元的價(jià)格，獲得上海虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)26號(hào)地塊1.29公頃土地50年的使用權(quán)。近日，記者從市檔案館公布的信息中了解到，這是新中國(guó)歷史上第一次對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)實(shí)行批租，也標(biāo)志著在上海進(jìn)行的全國(guó)土地使用制度改革試點(diǎn)取得成功。

首試土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

上世紀(jì)80年代初，改革開(kāi)放大幕剛剛拉啟，全國(guó)各地的基礎(chǔ)設(shè)施投入面臨著資金短缺的嚴(yán)峻考驗(yàn)。黨中央、國(guó)務(wù)院把盤(pán)活土地資源擺上了議事日程，要求上海率先開(kāi)展土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度改革的試點(diǎn)工作，但最大的難題就是當(dāng)時(shí)的土地管理機(jī)制。

按照當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定，國(guó)家建設(shè)用地是無(wú)償劃撥的，對(duì)于開(kāi)展土地批租，在當(dāng)時(shí)中國(guó)不僅無(wú)先例可循，而且缺乏法律依據(jù)，無(wú)論是《憲法》還是地方法規(guī)，都不允許進(jìn)行土地買(mǎi)賣(mài)和批租。因此，怎樣破解機(jī)制上的難題，就成為試點(diǎn)首先要解決的問(wèn)題。

檔案顯示，當(dāng)時(shí)的上海市委、市政府按照中央的要求立即開(kāi)展相關(guān)調(diào)研工作。1986年6月11日，上海市委常委首次聽(tīng)取房屋、土地方面的工作匯報(bào)。9月，市政府組織由規(guī)劃、土地、計(jì)委等部門(mén)組成的房地產(chǎn)考察團(tuán)赴香港考察，并于同年10月頒布了《上海市中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)土地使用管理辦法》，對(duì)外商投資企業(yè)收取土地使用費(fèi)。這是上海第一次對(duì)外資企業(yè)有償使用土地作出了明確規(guī)定。

赴香港考察團(tuán)一回到上海，立即著手起草土地管理制度改革的相關(guān)辦法。經(jīng)過(guò)一年多的醞釀、聽(tīng)取意見(jiàn)及修改，上海市政府于1987年11月29日出臺(tái)了《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法》及其配套的六個(gè)“實(shí)施細(xì)則”，為實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離邁出了一大步。兩地分別設(shè)立標(biāo)箱

在香港模式啟發(fā)下，上海邁出了土地批租的第一步：境外招標(biāo)。為了確保境外招標(biāo)的規(guī)范運(yùn)行，上海市政府首先在境內(nèi)外媒體上開(kāi)展宣傳，引起關(guān)注。同時(shí)認(rèn)真編制英文文本的標(biāo)書(shū)，并分別在上海和香港設(shè)立兩個(gè)投標(biāo)點(diǎn)，設(shè)置專(zhuān)用投標(biāo)箱。香港的標(biāo)箱在1988年6月30日投標(biāo)截止日后馬上空運(yùn)到上海，在公證處監(jiān)督下開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)。這一套規(guī)范的模式和流程受到了境外投資者的廣泛認(rèn)同。

當(dāng)時(shí)境外投資商十分關(guān)心中標(biāo)后土地使用權(quán)能不能向銀行抵押貸款的問(wèn)題，因?yàn)椋凑债?dāng)時(shí)境外房地產(chǎn)投資的通用做法，不能獲得銀行貸款，這意味著土地市場(chǎng)的吸引力將大打折扣。為了解決這個(gè)問(wèn)題，上海市政府迅速出臺(tái)了相關(guān)抵押辦法，并在香港召開(kāi)記者招待會(huì)進(jìn)行宣傳，及時(shí)回應(yīng)了境外投資者的關(guān)切。

由于當(dāng)時(shí)上海還沒(méi)有完備的土地市場(chǎng)，境外投資者對(duì)上海的地價(jià)不甚明了。為了消除市場(chǎng)的擔(dān)憂，上海市政府委托香港專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，以中外合資經(jīng)營(yíng)的聯(lián)誼大廈、瑞金大廈的租金作為依據(jù)，評(píng)估出即將上市批租的虹橋經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)26號(hào)地塊的地價(jià)，并作為該專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告刊登在香港報(bào)紙上，既供境外投資者借鑒參考，又讓他們吃了一顆“定心丸”。選中虹橋26號(hào)地塊

當(dāng)時(shí)，考慮到境外投資者對(duì)上海土地市場(chǎng)并不熟悉，上海市政府決定選擇具備良好開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)的虹橋經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的26號(hào)地塊作為試點(diǎn)。當(dāng)時(shí)的26號(hào)地塊地面拆遷已全部完成，基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到了“七通一平”的要求，境外投資者競(jìng)標(biāo)成功后可以立即進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。

上海市政府設(shè)在兩地的標(biāo)箱共收到六份標(biāo)書(shū)，分別來(lái)自美國(guó)、日本、香港、上海等地。最后，日本孫氏企業(yè)集團(tuán)以總價(jià)2805萬(wàn)美元的價(jià)格，獲得這塊1.29公頃土地的50年使用權(quán)。中標(biāo)后，孫氏企業(yè)總裁孫仲利向時(shí)任上海市副市長(zhǎng)倪天增表示他不想賺錢(qián)，只想替上海作點(diǎn)貢獻(xiàn)。倪天增對(duì)孫仲利說(shuō):“你不賺錢(qián)不能起帶頭作用，后面就沒(méi)有人來(lái)。希望你一定做到賺錢(qián)?！睂O仲利很受鼓舞。后來(lái)，雙方按照約定的日期于1988年8月8號(hào)這個(gè)吉利的日子正式簽約，上海完成了首塊土地的批租。

事實(shí)證明，孫仲利再次押對(duì)了寶。日本孫氏企業(yè)集團(tuán)在26號(hào)地塊建造了太陽(yáng)廣場(chǎng)，1992年建成時(shí)，恰逢鄧小平南巡講話，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了難得的發(fā)展機(jī)遇。孫氏企業(yè)集團(tuán)也在這次大發(fā)展中收獲了在中國(guó)市場(chǎng)的成功，其開(kāi)發(fā)的太陽(yáng)廣場(chǎng)受到在滬外商的追捧，一度成了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。