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環(huán)球在線消息：“美國如今房屋銷量下降在人們的預(yù)料之中，房地產(chǎn)降溫是大趨勢，早晚要來。”在接受《華盛頓觀察》周刊專訪時(shí)，哈佛大學(xué)房屋研究聯(lián)合中心高級研究員朱小棣向《華盛頓觀察》周刊一言概括了當(dāng)前美國房地產(chǎn)業(yè)的走勢。
2006年初開始，銷售“寒流”迅速席卷美國的房地產(chǎn)市場，在紐約、華盛頓、洛杉磯等許多美國城市，大量新房已接近完工，但房市卻已成明日黃花，賣房人欲哭無淚。市場行情經(jīng)歷這樣180度的大拐彎，是否標(biāo)志美國房地產(chǎn)價(jià)格近10年的上漲已經(jīng)走到盡頭，房地產(chǎn)市場是否會像2000年股市崩潰那樣，進(jìn)入一個(gè)全面衰退期？
“房產(chǎn)市場不是泡沫，不會說破滅就破滅，也不是股票，不可能輸?shù)醚緹o歸，我們希望這次的美國房市下挫是一個(gè)‘軟著陸’，”朱小棣這樣判斷。
但也有一些專家在接受本刊采訪時(shí)認(rèn)為，目前美國房地產(chǎn)市場有轉(zhuǎn)變成“硬著陸”的可能。盡管學(xué)者們意見不一，但一個(gè)不爭的事實(shí)是：美國房地產(chǎn)業(yè)正進(jìn)入一個(gè)冰冷的轉(zhuǎn)型期。
·利率提高是房市降溫的最大殺手
美國房地產(chǎn)商早已感受到這股罕見“寒流”。美國全國房地產(chǎn)商聯(lián)合會于2006年8月15日發(fā)布的一份報(bào)告說，7月份發(fā)展商信心指數(shù)跌至32點(diǎn)，創(chuàng)下了15年來的最低點(diǎn)。同一天，美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會發(fā)表的報(bào)告稱，今年第二季度美國現(xiàn)有房屋（舊房）銷售量為669萬套，比去年同期的719萬套下降了7%，美國大多數(shù)州都有下挫。美國商務(wù)部8月16日的一份報(bào)告則指出，今年7月份新房開工數(shù)量下跌2.5%，為過去6個(gè)月中的第五次下跌，也是近兩年來的最大降幅。
“地產(chǎn)商們目前正面臨一場艱巨的戰(zhàn)斗。”美國全國房地產(chǎn)商聯(lián)合會的首席經(jīng)濟(jì)師大衛(wèi)·桑德斯（David Seiders）如是說。
談到房市降溫，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·云（Lawrence
Yun）向《華盛頓周刊》連聲嘆道：“抵押貸款，抵押貸款，還是抵押貸款。這筆錢的提高是房屋銷售整體水平下降的最主要原因”
另一位房地產(chǎn)專家沃特·莫魯尼（Walter
Monoly）在接受《華盛頓觀察》的采訪時(shí)對此表示認(rèn)同：房屋貸款的高利率，阻礙了房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展。
此前，出于對房市過熱的擔(dān)憂，美聯(lián)儲連續(xù)提息17次以遏制通貨膨脹，但目前5.25%的高利率顯然對房市起到了釜底抽薪的作用。30年期傳統(tǒng)固定利率抵押貸款在今年第二季度已抬高到6.6%，讓許多購房者望而卻步，大感房市要走入“熊市”。
桑德斯就分析指出，鑒于目前房地產(chǎn)市場走向的不確定，“許多潛在購房者都正采取觀望態(tài)度”。莫魯尼則說，在房地產(chǎn)熱的前幾年，美國有大量的新房開工，供過于求的市場狀況也促使房地產(chǎn)市場開始調(diào)整。
然而，并不是美國每個(gè)州的房市都在陷入疲軟。美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的報(bào)告指出，近20個(gè)州的房屋銷售仍在上漲，比如阿拉斯加，第二季度舊房銷售量比去年同期上漲了48.6%，阿肯色州和德克薩斯州的增幅也分別達(dá)到了17.9%和11.3%。
“在銷售量仍然上漲的州，人們對利率上漲的反應(yīng)不是特別敏感�！痹平忉屨f，“只要反應(yīng)比較敏感一點(diǎn)的地方，銷售都出現(xiàn)了下降。”
但莫魯尼則認(rèn)為，各州房市之間的反差，一個(gè)最主要的原因就是工作機(jī)會。“房屋銷售繼續(xù)增長的地方，確實(shí)利率（對購房者）比較有利，但一個(gè)更主要的因素是，那里有更多的工作機(jī)會，這一點(diǎn)比利率更重要�！�
莫魯尼并說，過去兩年內(nèi)，美國共增加了380萬個(gè)新的工作機(jī)會。這意味著人們可以建立起信用，達(dá)到融資的最基本條件，從而考慮購買房屋。然而，在一些有很多新增就業(yè)人口的地方，也有房市降溫的狀況。莫魯尼解釋說：“有些地方房價(jià)過高，比如加州、佛州、弗州等地，這些地方存在一個(gè)人們承擔(dān)力的問題。房價(jià)過高，人們負(fù)擔(dān)不起，銷售量自然下降�！�
·房市降溫沖擊美國經(jīng)濟(jì)？
美國的房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模超過2萬億美元，占美國家庭整體凈資產(chǎn)的三分之一以上，是美國經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱力量。專家們預(yù)測房市降溫不可避免地要影響到美國經(jīng)濟(jì)的整體表現(xiàn)。
“房市降溫房價(jià)走低，預(yù)示著人們的財(cái)富在縮水。財(cái)富縮水讓人們感覺錢變少了，就會去壓縮消費(fèi)。民眾的購買力不強(qiáng)，當(dāng)然經(jīng)濟(jì)就會疲軟�！痹浦赋觥�
莫魯尼也認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)一直是經(jīng)濟(jì)的最大貢獻(xiàn)者，而今年出現(xiàn)房地產(chǎn)銷售量的下降，無疑會對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。
“許多和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的行業(yè)，比如建筑業(yè)、裝修業(yè)，甚至家具行業(yè)都會受到?jīng)_擊�！蹦斈嵴f，但他也指出，由于房地產(chǎn)業(yè)的基本盤比較大，降溫的趨勢還相對比較小，它目前仍是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要?jiǎng)恿Α?/P>
美聯(lián)儲承認(rèn)，受房地產(chǎn)降溫、持續(xù)提息效應(yīng)以及高油價(jià)“三大因素”作用，美國經(jīng)濟(jì)增長正在明顯放緩，今年第二季度的增速只有2.5%，還不到第一季度5.6%增幅的一半。作為應(yīng)對，美聯(lián)儲已結(jié)束了本輪的加息周期。
一直研究房屋問題的朱小棣則認(rèn)為，房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，并不是外界想象的那么簡單而直接。
“從1930年代大蕭條到2000年美國股市崩盤之前，房屋市場興衰確實(shí)與美國整體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)息息相關(guān)。房屋市場復(fù)蘇，經(jīng)濟(jì)就復(fù)蘇；經(jīng)濟(jì)衰退，房屋市場就首當(dāng)其沖地向下滑�！敝煨￠Α度A盛頓觀察》周刊說，“不過這一關(guān)系在2000年股市危機(jī)時(shí)卻有了變化，當(dāng)時(shí)股市崩盤，經(jīng)濟(jì)衰退，可是房屋市場不僅沒有受到影響，反而強(qiáng)勁上漲，還帶動了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，之后房屋市場更如一匹脫韁野馬般飛速發(fā)展。房市和大經(jīng)濟(jì)的關(guān)系愈發(fā)讓人看不懂了�！�
基于此，他認(rèn)為，如今就斷言“房市降溫一定影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展”還為時(shí)過早。
雖然在一些美國大中城市，房價(jià)已開始走下坡路，如在底特律，今年第二季度房價(jià)下跌了8%，但也有專家認(rèn)為，現(xiàn)在房屋銷售的下降，不一定會造成美國房價(jià)持續(xù)下跌。
“只有等到房屋銷售量下降到一定程度，房價(jià)才會下降。”朱小棣說，房屋市場具有明顯的地區(qū)性差異。根據(jù)他所在的哈佛大學(xué)房屋研究聯(lián)合中心的最新研究，房價(jià)跟工作市場和過分建屋關(guān)系最為密切。如果該地區(qū)失業(yè)增多，新房增多，那么房價(jià)肯定會出現(xiàn)下降。
·“硬著陸”還是“軟著陸”？
基于房市的迅速降溫及高油價(jià)推動的通貨膨脹率，8月1日公布的一份對美國中西部企業(yè)活動的月度調(diào)查中，芝加哥全美采購經(jīng)理人協(xié)會也指出：“通脹上升伴隨生產(chǎn)放緩，讓人想到了‘滯脹’這個(gè)詞�！钡茉L的專家則認(rèn)為，美國房市乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)“硬著陸”的可能性不大，房地產(chǎn)市場正通過目前的“軟著陸”思考新的發(fā)展。
莫魯尼就對《華盛頓觀察》周刊說，人口增長是總的趨勢，基于需求的增加，今后的房產(chǎn)市場將趨向于賣方市場，所以他依然看好美國房市。
“除了‘嬰兒潮’一代人開始換房、購買更小的房子，‘嬰兒潮’一代的子女－－出生于1982年至1995年的‘回聲一代’——即將進(jìn)入壯年），開始考慮購買自己的第一所房子。”莫魯尼說，“還有移民，為了圓自己的美國夢，也是購買房屋的生力軍之一�！�
莫魯尼的這番分析得到了朱小棣的呼應(yīng)。朱小棣說，從需求上看，美國的房市長期走勢應(yīng)該是好的。就衡量購買房屋的一個(gè)指標(biāo)－－人口戶數(shù)而言，哈佛大學(xué)房屋研究聯(lián)合中心預(yù)測，從2005年至2015年，美國的總戶數(shù)將增至1460萬，而之前的預(yù)測表明從1995年至2005年，人口戶數(shù)僅為1260萬�！斑@200多萬增加的戶數(shù)，對房屋的需求是有實(shí)際影響的�！�
朱小棣還特別指出，移民對房產(chǎn)業(yè)的影響也不可小覷。在過去10年中，外國出生的移民在人口戶數(shù)的增長中占了三分之一，他們比普通美國人更有購買房屋的動力和熱情。
從這個(gè)意義上說，“現(xiàn)在的政治和媒體談到移民問題時(shí)，經(jīng)常忽略了一個(gè)基本問題：移民是美國購買房屋的生力軍�！敝煨￠Α度A盛頓觀察》說，“如果美國政府關(guān)閉大門，不讓移民進(jìn)入美國，甚至把現(xiàn)有的移民趕走，那美國的房地產(chǎn)業(yè)肯定會受到更大損害�！保▉碓矗喝A盛頓觀察周刊
編輯：陳凡） |
